信达地产(600657.CN)

信达地产2019年年度董事会经营评述

时间:20-03-31 21:58    来源:同花顺

信达地产(600657)(600657)2019年年度董事会经营评述内容如下:

一、经营情况讨论与分析(一)房地产市场回顾与展望2019年我国房地产开发投资平稳增长,为经济平稳增长做出了贡献。国家统计局数据显示,2019年1-12月,全国房地产开发投资132194亿元,比上年增长9.9%,增速比1-11月份回落0.3个百分点,但比上年仍加快0.4个百分点。2019年房地产市场整体保持平稳,商品房销售面积小幅下降,但销售额仍然保持了增长。国家统计局数据显示,2019年全国商品房销售面积171558万平方米,比上年下降0.1%。不同产品表现出分化,其中住宅销售面积增长1.5%,办公楼销售面积下降14.7%,商业营业用房销售面积下降15.0%。商品房销售额159725亿元,增长6.5%,增速比上年回落5.7个百分点。其中,住宅销售额增长10.3%,办公楼销售额下降15.1%,商业营业用房销售额下降16.5%。逐月来看,商品房销售面积、销售额增速的变化基本同步,除3-4月份的“小阳春”行情外,全年市场表现没有出现大起大落,调控取得了一定的效果。  在较为严格融资监管下,房地产开发企业到位资金情况总体保持稳定。国家统计局数据显示,2019年,房地产开发企业到位资金178609亿元,比上年增长7.6%,比上年加快1.2个百分点。其中,国内贷款25229亿元,增长5.1%;利用外资176亿元,增长62.7%;自筹资金58158亿元,增长4.2%;定金及预收款61359亿元,增长10.7%;个人按揭贷款27281亿元,增长15.1%。总体来看,在外部融资受限的情况下,房企将更加依赖销售回款,销售的平稳有利于行业资金链的稳定。逐月来看,整体上房地产行业到位资金增速平稳。综上所述,稳是房地产市场的主基调。2019年地方政府既坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的原则性,同时也采取“一城一策”的灵活性,既遏制投机炒房需求,同时也支持和保障合理的自住需求,有利于保持市场的稳定。不过由于房地产市场的地域性特征非常显著,不同城市市场表现依然分化严重。具体到公司区域与城市布局看,2019年,公司重点布局的长三角地区表现总体依然良好,杭州、宁波、合肥等城市表现依然活跃。2019年12月中旬召开的中央经济工作会议提出,“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展”,为2020年房地产市场的发展指明了方向。随后全国住房和城乡建设工作会议进一步提出,“要着力稳地价稳房价稳预期,保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案,着力建立和完善房地产调控的体制机制”。总体来看,在房地产市场平稳健康发展长效机制建立过程中,调控政策仍将保持稳健,在新冠肺炎疫情对房地产市场有所冲击的背景下,一些地方政府本着“稳地价、稳房价、稳预期”的基本原则,出台了一些稳定市场的政策,预计2020年政府将更加注重因城施策,双向调控,遏制房价过快上涨的同时防范市场急剧降温,防止市场大起大落。从更长远的视角看,由于新冠肺炎疫情让很多客户体验了更长时间的“宅生活”,客户对住宅产品的安全防护、使用功能、园林景观、物业服务等可能提出更高的要求,住宅改善型需求将有所增加,物业服务水平也将进一步得到客户的重视。与此同时,新冠肺炎疫情期间居家办公、网上购物更加普及,远程办公软件、网络影视、网络教育等领域发展迅速,未来或将分流一部分办公楼宇和商业用房的需求。(二)公司主要经营工作情况报告期内,面对复杂变化的市场形势,公司贯彻落实“专业经营、效率至上、创造价值”的经营理念,坚持“聚焦协同、稳中求变”,坚持“守正出新、变中求进”,坚持“深化改革、强化管理”,着力打造公司“专业化、差异化、特色化”的发展模式,继续推进销售回款、协同拓展、能力提升等重点工作,务实推进公司高质量发展,取得了一定的经营成果。报告期内,公司主要开展了以下工作:一是加强形势研判,加快销售回款。公司加强政策研究与市场监测,完善研究机制,强化研究成果共享,努力提高市场应变能力。公司明确了现金为王的销售策略,持续推进销售回款攻坚战,强化销售考核,努力通过快速开发、快速销售、快速回款,提高项目运营效率。二是加强集团协同,创新业务模式。公司依托中国信达资源优势,积极进行协同拓展,同时大力开展操盘代建、项目监管、专业咨询等轻资产业务,丰富公司业务模式,拓宽项目来源,提高持续发展能力。三是加强条线管理,提升专业能力。公司秉持“守正出新”的理念,持续提升公司专业能力,围绕设计管理体系优化、项目运营管理、成本管理、商业运营、物业管理、财务共享、信息化建设等方面重点提升。四是加强资金统筹,保持财务稳健。公司统筹系统资金安排,强化资金计划编制的准确性和执行的严肃性;加强财务共享建设,提高财务管理水平,保持财务稳健;创新融资方式,拓展融资渠道,努力提高资金使用效率。五是加强机制建设,激发企业活力。报告期内,公司完善了考核激励机制、绩效薪酬体系和选人用人机制,优化所属公司综合考核办法,加大资金回收考核力度,推进人才工程建设,加强员工交流,调动了广大员工积极性和创造性,公司发展基础更加牢固。(三)重组整合的进展情况2018年,公司圆满完成重大资产重组事项,并顺利进入后续整合阶段。报告期内,长淮信达地产在公司总部指导下,在企业文化、品牌建设、管理制度、产品体系、人才队伍等方面采取有效整合措施,取得积极进展。一是文化融合。报告期内,长淮信达地产在公司党委指导下加强党建工作,发挥党建引领作用,有力促进了整合工作的顺利开展。长淮信达地产积极开展工会、群团工作,广泛参与企业文化活动,广大员工对于信达地产的归属感持续增强。二是品牌统一。2018年度,淮矿地产更名为长淮信达地产,统一品牌识别系统,品牌营销能力增强。报告期内,长淮信达地产与安徽信达房产、浙江信达地产等公司加强营销经验交流,提高了长淮信达地产在安徽、浙江等区域的品牌知名度。三是管理有序。报告期内,长淮信达地产积极落实信达地产各项管理制度,项目开发管理能力持续提升。报告期内,长淮信达地产完善成本管理制度,积极参与成本及招采信息化工作,成本管理水平提高;加强工程进度管理与施工现场管理,工程管理能力增强。四是产品提升。报告期内,公司积极推进产品线整合融合工作,对长淮信达地产进行了产品调研,形成了新的东方系列产品线,丰富了公司的产品系列。报告期内,长淮信达地产健全设计管理制度,建立设计供方信息库,产品研发能力持续提高。五是队伍建设。报告期内,长淮信达地产引进专业技术人才,充实了人才队伍;加强青年骨干的培养和提拔,组织开展员工培训,提高了员工素质;加大人才交流力度,促进了深度融合,也为长淮信达地产员工成长提供了更加广阔的舞台。综上所述,公司对于长淮信达地产的整合措施较为系统,整合取得良好成效。长淮信达地产源自国企的背景给后续整合提供了有利的条件,经过这两年的有效管理和深入融合,降低了整合的风险。报告期内,长淮信达地产人员队伍稳定,公司凝聚力和向心力不断提高。独立董事对重大资产重组整合情况发表了同意的独立意见。 二、报告期内主要经营情况报告期内,公司实现营业收入194.78亿元,比上年同期187.54亿元增加3.86%;实现净利润25.56亿元,较上年同期25.09亿元增加1.87%;归属母公司净利润23.15亿元,比上年同期21.51亿元增长7.62%。截至2019年12月31日,公司资产总额为986.05亿元,较上年同期期末1014.83亿元减少28.78亿元;负债总额758.45亿元,较上年同期期末806.09亿元减少47.64亿元;归属于母公司的所有者权益为218.70亿元,较上年同期期末198.97亿元增加19.73亿元;资产负债率为76.92%,较上年同期期末79.43%减少2.51个百分点。报告期内,公司累计实现销售面积146.59万平方米(其中合作项目权益销售面积32.53万平方米,代建项目销售面积1.49万平方米);销售金额265.58亿元(其中合作项目权益销售金额81.06亿元;代建项目销售金额6.91亿元)。回款金额261.54亿元(其中合作项目权益回款金额75.62万平方米,代建项目回款金额4.18亿元)。报告期内,新开工面积223.93万平方米(其中合作项目权益面积40.77万平方米,代建项目面积63.02万平方米);竣工面积236.80万平方米(其中合作项目权益面积45.32万平方米)。报告期内,公司新增储备计容规划建筑面积89.5万平方米(其中合作项目权益面积23.15万平方米,代建项目54.52万平方米)。截至2019年12月31日,公司储备项目计容规划建筑面积344.5万平方米(其中合作项目权益面积48.16万平方米,代建项目34.27万平方米),公司在建面积614.76万平方米(其中合作项目权益面积152.55万平方米,代建项目68.02万平方米)。公司房地产出租累计实现合同租金约1.73亿元。 三、公司未来发展的讨论与分析(一)行业格局和趋势2020年度,政府将继续贯彻“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”的“六稳”方针,同时积极的财政政策将更加积极有为,稳健的货币政策将更加灵活适度,确保经济平稳增长。在稳的工作总基调下,房地产调控的目标依然是稳地价、稳房价、稳预期。当前疫情对房地产行业形成了一定的冲击,一些地方出台了维护市场稳定的政策。去年中央提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,因此房地产调控政策将保持一定的连续性和稳定性,地方政府将因城施策,双向调控,遏制房价过快上涨的同时防范市场急剧降温。新冠疫情影响线下销售,线上蓄客向线下成交转化可能在疫后促进成交量的复苏,但预计房价仍将保持平稳。展望未来,大型房企的推盘节奏和定价策略对销售市场具有较大影响力,对于中小房企销售定价工作的精细化水平提出了更高的要求,激烈的市场竞争将加速行业洗牌。2020年初银保监会提出,坚决落实“房住不炒”要求,严格执行授信集中度等监管规则,严防信贷资金违规流入房地产领域。疫情发生后,银保监会提出强化疫情防控金融支持、做好受困企业金融服务等举措,但主要是针对疫情防控单位、实体经济和小微企业。总体来看,当前新冠疫情的影响,延长了销售回款的周期,降低了行业的流动性,房企融资压力仍存续。展望未来,在销售竞争加剧、融资渠道不畅的挤压下,迫使一些资金链紧张的企业主动寻求项目合作转让和企业并购重组,围绕国企主辅分离、企业产业调整、短期流动性不足、破产重整、烂尾楼等出现的房地产资源增多,这为公司强化集团协同,开展协同拓展、企业并购、监管代建等业务提供了机遇。综上所述,当前中国房地产行业挑战与机遇并存,房地产企业要立于不败之地,必须提高获取资源的能力、整合资源的能力和运作资源的能力,要结合自身实际,紧扣发展定位,提高企业核心竞争力,走高质量、可持续发展的道路。(二)公司发展战略作为中国信达的房地产开发业务运作平台,公司将借助信达系统的资源优势和品牌效应,创新业务模式和盈利模式,逐步形成差异化的竞争优势。公司未来战略定位为:持续发挥中国信达背景资源和协同合力,打造专业化、差异化、特色化发展模式,建立地产开发、协同并购、专业服务三大体系成熟互补的业务发展格局,成为具有广阔发展空间的综合开发投资服务商。公司区域城市布局战略是:重点关注经济强市与人口导入城市,以长三角、珠三角、环渤海、长江中游和成渝五大城市群的核心城市为主,持续深耕部分已进入的二线城市、区域中心城市及具有发展潜力的城市,根据公司集团管控能力持续优化城市布局。公司产品定位是:以开发高性价比的住宅产品为主,重点关注刚性需求和改善型需求,同时适度开展写字楼和商办物业改造业务,探索尝试社区商业、养老地产、长租公寓、特色小镇等新业态。公司将秉持“建筑传递梦想”的企业愿景和“实践中国人居梦想”的社会责任理念,以提供宜居产品、品质生活为己任,将梦想中的建筑家园和生活希冀传递给千家万户,努力满足客户需求,提高客户满意度。(三)经营计划2020年,面对复杂的市场形势,公司将继续贯彻“专业经营、效率至上、创造价值”的经营理念,坚持“聚焦发展、协同联动”,坚持“加快周转,提升效率”,坚持“守正出新、提升能力”,着力打造公司“专业化、差异化、特色化”的发展模式,进一步加强协同拓展、销售回款、能力提升等重点工作,务实推进公司高质量发展。2020年,公司计划签约销售额170亿元,回款额150亿元;计划新开工面积120万平方米,计划竣工面积240万平方米。公司将根据社会环境和市场情况,合理统筹安排各项经营计划。(1)依托中国信达资源优势,加强集团协同联动,紧抓协同拓展、企业并购、监管代建等业务机会,丰富公司业务模式,扩大公司项目来源,提高持续发展能力。(2)继续推进销售回款攻坚战,精准制定营销策略,努力将线上蓄客转化为线下成交,减少疫情对销售的影响;强化销售考核,加大销售回款力度,努力提高公司运营效率。(3)持续提升公司专业能力,重点提升市场营销、产品设计、成本管控、工程质量、运营管理等方面的守正能力,以及价值判断、尽职调查、投后管理、并购整合等方面的协同能力。(4)加强系统资金统筹,严肃资金计划管理,科学合理安排支出,同时拓展融资渠道,控制资金成本,提高资金使用效率。(5)加强基础管理,重点围绕战略规划、人力资源、疫情防控、风险管理、法律合规、财务共享、信息技术等夯实基础工作,确保公司持续平稳健康发展。以上经营计划可能因宏观经济、房地产调控政策以及房地产市场可能发生的变化、新的法规对项目审批要求进一步严格及其他不的重大事项等原因而出现相应调整。(四)可能面对的风险(1)市场风险在稳的工作总基调下,地方政府将坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的政策导向,因城施策,努力保持市场平稳。疫情短期内将冲击线下销售,同时影响工程复工,可能延缓部分项目的开发销售进度,部分房企降价促销的价格策略对市场预期也有一定的影响。为此公司将加强政策市场研究,制定灵活的营销策略,加快销售回款,提高市场应变能力。(2)行业风险行业竞争更加激烈,优胜劣汰加剧,市场份额、土地储备、融资资源进一步向标杆房企集中,中小房企面临更大的竞争压力。在竞争加剧、资金成本的挤压下,部分弱小房企将被迫寻求合作转让,行业并购机会将增多。为此公司将加强集团协同联动,创新协同业务模式,拓宽项目来源,努力提高企业核心竞争力和品牌影响力。(3)利率风险为统筹推进疫情防控和经济社会发展,我国积极的财政政策将更加积极有为,稳健的货币政策将更加注重灵活适度,因此资金市场的流动性有望改善,利率水平可能稳中有降,但房地产企业融资政策还没有完全放开,房地产行业整体的资金成本还比较高,不同实力房企的融资成本进一步分化。为此公司将努力创新融资方式,拓宽融资渠道,努力控制资金成本。(4)财务风险公司顺利完成重大资产重组,有利于改善公司财务状况,但随着公司进入城市的增加和项目拓展的推进,公司进一步发展依然有一定的资金需求。为此公司将根据疫情情况和市场变化,合理安排销售、开竣工和投融资计划,同时加强资金统筹管理,严肃资金计划管理,提高资金使用效率,确保现金流安全。 四、报告期内核心竞争力分析信达地产的核心竞争力主要体现在协同优势、业务模式、管理体系、人才团队、企业文化五个方面。(一)差异化的协同优势作为中国信达的房地产开发业务运作平台,中国信达系统资源能够为公司发展提供有力的支持,集团协同始终是公司最大的差异化优势。与一般房地产企业不同,公司除从公开市场获取项目外,还可以借助中国信达资源,强化集团协同联动,发挥信达地产的专业作用,通过协同拓展、企业并购获取项目。随着中国信达业务的发展壮大,共享业务、客户、品牌资源与组织网络的协同效应将进一步显现,将为公司提供更广阔的发展空间。随着未来行业并购的机会不断涌现,金融机构对于监管代建、投后管理、专业咨询等房地产专业服务的需求还将扩大,公司协同业务的领域还将继续延伸。随着我国土地二级市场顶层设计和制度规范的完善,将促进存量土地进入二级市场转让盘活,公司的协同优势还将进一步得到发挥。(二)特色化的业务模式公司借助中国信达系统资源,强化集团协同联动,业务模式和盈利模式不断得到创新发展。在业务模式方面,公司正从单纯的房地产开发向房地产投资、协同并购与房地产专业服务领域拓展;在盈利模式方面,由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及监管代建收入等多元化收入来源转变。随着市场形势的变化,一些企业寻求合作转让或剥离地产辅业,这为信达地产拓展协同业务带来了机遇。2018年,公司强化集团协同与资本运作,圆满完成重大资产重组,增强了公司资本实力和持续发展能力。2019年,公司加强协同经验总结推广,加大协同项目信息交流,健全协同工作机制,协同业务模式更加多元。展望未来,随着公司尽职调查、价值判断和并购整合经验的积累,公司将更加重视并购业务的发展。(三)标准化的管理体系公司上市以来,不断提高标准化管理水平。2008年上市之初,公司不断完善集团管控模式,实现了从统一品牌到统一制度、统一管理的跨越。从2011年到2014年,公司连续四年依次开展成本、产品、营销、运营主题管理年活动,专业能力和管理水平稳步提高。公司不断推进产品标准化工程建设,目前已经形成蓝系列、郡系列、东方系列、逸邨系列、天下系列五大住宅产品线及国际系列写字楼产品线。报告期内,公司组织对长淮信达地产进行了产品调研,逐步形成了新的东方系列产品线,丰富了公司的产品系列,也体现了完成长淮信达地产收购后的融合发展成效。公司不断加强协同业务的制度规范建设,报告期内,公司制定了项目监管的工作指引和操作手册,提高了项目监管的标准化管理水平。(四)专业化的人才团队公司具有专业、透明、高效的董事会和团结、务实、创新的管理层。多数所属公司深耕多年,积累了丰富的专业管理经验,人员团队较为稳定;房地产专业开发能力得到市场检验,开发项目多次荣膺“广厦奖”、代建项目曾获得“鲁班奖”等国家级奖项,产品品牌在部分区域市场有一定的影响力。公司注重专业开发和企业管理的经验推广,提高员工培训深度,员工素质不断提高。报告期内,公司推进市场化选人用人,加大人才引进力度,提高人才交流广度,加强青年骨干培养,完善总部职能部门职责和所属公司业务部门设置,优化考核激励机制和绩效薪酬体系,为员工成长和团队建设提供了良好的发展平台。(五)干事业的企业文化公司崇尚真干、实干、苦干的工作作风,推崇善谋善为、善作善成的事业型人才。公司秉持“守正出新,有所作为”的发展原则,形成了“同心聚力、创新求变、真抓实干、奋发有为”的企业精神。公司将企业文化建设与经营管理融为一体,战略文化、执行文化、合规文化、合作文化深入人心,公司上下的大局意识、协同意识、创新意识、责任意识不断增强,广大员工的担当精神、进取精神、敬业精神、奉献精神持续彰显。公司不断发展壮大,市场影响力不断提高,为广大员工提供了施展才干的广阔舞台。公司将继续秉持“始于信,达于行--诚信、融合、创新、卓越”的核心价值观,倡导“实践中国人居梦想”的社会责任理念,全面履行社会责任,努力赢得社会各界对公司更多的认可和信赖。