信达地产(600657.CN)

解密信达地产“财务魔术”

时间:21-01-19 13:43    来源:中国经济网

持股91%项目仍作为合营企业列报 多个高价地项目出表降负债

    本报记者庄灵辉卢志坤北京报道

曾因多次高价拿地声名鹊起的信达地产(600657)股份有限公司(600657.SH,以下简称“信达地产”)近年逐渐归于平静。但在“三条红线”高压下,信达地产此前多个高价地项目的进展情况愈发受到市场关注。

2015~2017年间,信达地产在全国尤其是长三角和珠三角土拍市场上频繁高价拿地,有媒体统计,其间信达地产共在上海、广州、深圳、杭州、合肥等地拿下8个“地王”,总地价超过430亿元。其中2015至2016年一年时间更是一举拿下7个“地王”,一时之间引发市场高度关注。

这些高价地块所开发项目中多个项目去化并不理想,截至2020年上半年,有投资逾47亿元的项目预收售楼款仅为9269万元,另有预计总投资达90亿元的项目预售比例不足40%。而多宗高价地块项目以合作开发的名义出表,在信达地产财报中无法获取投资及销售情况,更是引发外界对信达地产以此方式降低表内负债的猜测。

“在土拍市场上,三家甚至四家合作拿地的现象都比较常见。(并表概念)就好比说我们两个人合资买个房子,我们都在其中,并不是说放到表外就(不在了)。”信达地产董秘办工作人员在回复《中国经营报》记者采访时表示,相关地块未并表实际上就是合作开发,而合作开发是行业通行的一种方式。

高价地项目去化承压

曾经令信达地产风光无两的高价拿地行为,如今正考验着其去化能力及财务状况。

上述多宗高价地所开发项目中,至今仍有多个去化并不理想,甚至有项目至今未产生销售额。如信达地产于2015年12月底以30.3亿元所获深圳坪山地块,超2.5万元/平方米的楼面价刷新了当时当地的纪录。在信达地产年报中,该地块所开发项目定名为信达泰禾·金尊府,预计总投资54亿元,2017年开工建设,原计划2019年竣工,但在2019年年报及2020年半年报中,该项目预计竣工时间已推迟到2020年。

此前信达地产的债券募集说明书披露的信息显示,金尊府项目的预计竣工时间为2020年5月。但信达地产日前发行的2021年第一期中期票据的募集说明书则披露,截至2020年6月末,该项目的预计竣工时间仍为2020年7月。

竣工时间一拖再拖的同时,该项目的去化也并不理想。信达地产近年的年报信息显示,2018年末该项目的预收售楼款为8460万元,预售比例为29%;2019年末以及2020年上半年该项目预收售楼款分别为8934万元和9269万元,而2019年年报开始,该项目的预售比例也未有更新。

同样进展缓慢的还有上海宝山顾村地块所开发项目。该项目地块是信达地产于2016年6月以58.05亿元取得,楼面价约3.7万元/平方米,溢价306%更是刷新了当年上海土地市场溢价率的纪录。

据信达地产过往年报信息,该地块项目于2017年开工,预计于2020年竣工,项目总投资原计划约为78.79亿元,2018年年报中,预计投资总额改为90亿元,截至2020年6月末,该项目投资额已达78.82亿元,而预收售楼款约为6.88亿元,预售比例为39%。

而未并表的高价地项目进展情况则未知,且未对信达地产贡献多少收益。

比如信达地产于2016年5月以123.18亿元所拿杭州滨江区奥体地块,是杭州土拍市场上出现的第一宗百亿元地块。此后信达地产就该地块项目引入合作方,年报信息显示,该项目主体公司是杭州信达奥体置业有限公司(以下简称“杭州信达奥体”),信达地产持股比例为50%。

天眼查信息显示,杭州信达奥体注册成立于2016年,股东之一为宁波东睦东奥投资管理有限公司,持股比例为50%,该公司则是由杭州滨江房产集团股份有限公司和融创鑫恒投资集团有限公司分别持股20%与80%;信达地产则通过全资子公司浙江信达地产有限公司及其名下全资子公司合计持股50%。

该地块项目目前进展情况未有披露,但据信达地产债券募集说明书披露,截至2020年6月末,杭州信达奥体资产总额为226.4亿元,负债总额为217.36亿元,净资产为9.07亿元。而2020年1至6月,该公司营业收入为0,因未形成销售,净利润为-812.48万元。

针对这些高价地项目进展情况及为信达地产带来的挑战和应对等问题,信达地产在回复记者采访时表示,具体项目开发销售工作将按照公司经营安排,充分考量行业市场、政策形势、区域环境、周边竞品、客户需求等多方面因素统筹推进。“近年来公司不断推进产品标准化工程建设,加强产品研发,努力设计适销对路的产品。”信达地产回复称,在行业规模增速放缓背景下,信达地产明确了现金为王的销售策略,将持续推进销售回款攻坚战,强化销售考核,努力提高项目运营效率。

多项目出表

部分高价地项目去化承压的同时,信达地产还以合作开发的形式将多个高价地项目出表,而这些未并表的高价地项目进展情况以及对信达地产和合作方财务和信用状况影响如何,目前均无太多痕迹可寻。

除上述杭州滨江区奥体地块项目外,信达地产于2015年11月底还以72.99亿元的价格获得了上海杨浦区新江湾城地块,该地块近5万元/平方米的楼面价刷新当时当地的纪录。在2015年年报中,该地块项目权益100%归信达地产所有,而2016年该地块项目即变为合作开发,尽管信达地产持股比例达55%,该项目公司仍作为合营企业在信达地产财报中列报,此后在合作双方的报表中均未作为子公司列报,也意味着该项目的负债状况不会体现在信达地产的报表中。

该项目公司名为上海泰瓴置业有限公司(以下简称“上海泰瓴”)。天眼查信息显示,泰禾集团曾于2018年直接参股该公司,但于2020年10月退出,目前泰禾集团仍以参股该公司股东公司等形式持有该公司股份,但持股比例有所降低。股权穿透发现,上海泰瓴目前的大股东为上海坤瓴投资有限公司,该公司的大股东则为宁波汇融沁齐股权投资合伙企业(有限合伙),而该有限合伙企业背后除信达地产和泰禾集团外,还有上海银行和中国机械工业集团的身影。

实际上,在泰禾集团2019年的半年报中,泰禾集团曾宣布就上海泰瓴合作进行调整,已收回有限合伙出资额9.8亿元和对该公司1227万元无息借款,后续将根据具体的协议约定,重新确定对上海泰瓴的持股比例。

信达地产2020年半年报及最新的债券募集说明书信息也显示,截至2020年6月末,信达地产对上海泰瓴的持股比例已经升至91%。但信达地产仍将该公司纳入合营企业,理由是根据“双方合作协议及上海泰瓴置业有限公司章程。”

且在近年的年报中,信达地产在长期股权投资中均未披露对上海泰瓴的投资收益情况,仅在债券募集书中披露了该公司的资产情况。截至2020年6月末,上海泰瓴资产总额为114.32亿元,公司的净资产为7921万元,负债总额为113.53亿元,负债率为99.31%。

这也引发了外界对于信达地产将多个高价地项目出表或是出于降低负债率的考量的质疑。

“由于高价地项目的地价款会占用大量资金,需支付大量利息,很容易使得房地产企业的财务指标恶化。所以,只有将高价地项目出表,才能在很大程度上改变或避免可能恶化的财务报表,有助于房地产企业隐藏负债和美化业绩。”资深注册会计师刘志耕分析认为,信达地产多个高价地项目未并表确有降低表内负债的嫌疑,而通过相关举措隐藏负债并美化业绩,会增强企业表内融资能力,但也会加大企业财务风险。表外融资还会增加企业的或有负债规模,从而误导会计报表使用者高估房企的偿债能力,最终可能会导致上市公司财务和信用的严重下降。

对于高价地项目出表是否有降低表内负债的考虑以及相关举措可能存在的财务风险及影响等问题,信达地产仅回复表示将努力加快项目开发销售,提高项目运营效率,同时继续实施精准投资策略,保持合理负债水平。