信达地产(600657.CN)

央企背景的信达地产,真实财务表现几何?

时间:21-03-15 23:17    来源:新浪

来源:深度观点财经

作者 l 橙子

排版 l 勤燐

关于信达地产(600657)(SH600657)的最新消息有两件事:

一件是信达今年1月份再度完成换帅,由赵立民接替丁晓杰就任公司董事长,这也是信达地产三年内第二次更换董事长。

第二件事是信达地产1月底成功发行一笔规模27.7亿元,票面利率最高4.57%的公司债,用于偿还旧债。

图片来源:东方财富

这两件事同时说明两点问题,一是频繁换帅从一定程度上可以认为信达高层对当前销售情况并不满意,这也让一直困扰信达的低周转问题浮出水面。

二是即便信达整体销售规模并不算行业最佳,且本身资产质量也有待商榷,却偏偏能获得让一众房企望尘莫及的低融资成本,而且整体负债水平并不算太高,这一点或许也跟信达地产的央企背景,以及“修饰”后的财务报表不无关联。

即便央企背景

也只有百亿销售规模

根据公开资料,信达地产最早是做软件开发业务起家,2008年通过资产重组置出原有软件资产,置入信达投资下属11家房地产企业,公司更名为信达地产,成为房地产公司,并在2009年成功借壳上市。

信达地产的大股东是信达投资,而信达投资则是中国四大资产管理公司之一,纯正央企中国信达资产管理的子公司。

于是,信达地产也成为有央企背景的上市地产公司之一。

而这个央企背景,也为信达地产提供了无比便利的金融支持和资源支持。让信达地产不仅可以获得极低的融资成本,还能借助身份便利,获得大量廉价土地。

只是这样一家拥有资本便利的房企,即便有充沛的资金支持,却仍只有几百亿销售规模。

根据信达地产披露的2020年三季度经营情况简报,截止到三季度末,公司累计实现销售金额约 165.31 亿元,其中合作项目权益销售金额约 38.25 亿元,代建项目销售金额约 7.77 亿元。

而整个2019年,信达地产也仅实现265.58亿元的销售金额,其中合作项目权益销售金额81.06亿元,代建项目销售金额6.91亿元。

如果再往前推,2018年,信达地产实现上市以来的最好销售成绩,但也仅为309.68亿元。

2017年,信达地产全年销售额则只有224.71亿元。

为何在拥有充足资本支持和资源支撑的情况下,信达地产业绩表现却始终反响平平,或许可以从当初不计成本拿下的地王项目有关。

不计成本做地王

终究还是错付

作为老生常谈的话题,2015年至2017年,信达地产因频繁高价拿地声名鹊起,3年时间,信达地产以440亿的总代价,连夺“八大地王”,斩获并不算赞美的“地王收割机”称号。

这些地王主要集中在上海、广州、深圳、杭州、合肥等热点城市,分别是:

2015年6月广州天河地王;7月合肥滨湖地王;11月上海新江湾城地王;12月深圳坪山地王;

2016年1月杭州南星地王;5月杭州滨江地王;6月上海宝山地王;

2017年11月,信达地产以43.34亿元拿下的合肥“总价地王”包河S1706号地块,最高楼面价18749.91元/平方米,溢价达223.27%。

图片来源:楼市资本论整理

在曾轰动一时的杭州滨江地王争夺战中,62.86亿元的起拍价,经过20多家大牌房企激烈叫价,硬是被信达牵头的信达-万科联合体叫出123.18亿元的天价,溢价率高达95.95%,平均楼面价达到21575.78元/平方米。

这是杭州土拍史上第一宗成交价超过百亿的地块,也创下当年全国总价地王记录。只是随后万科立即反悔退出,由融创和滨江两家地产公司接盘,三家分别持股50%、40%以及10%。

同样为外界津津乐道的还有信达在竞拍上海宝山顾村地块时,同样不计成本,以303%的溢价率,平均36962元/平方米的楼面价,耗资58.05亿元拿下该地地王称号。

但如此高调且不计成本的拿地策略,并没有为信达带来充沛的资本回报。

以杭州滨江地王为例,该项目自2017年12月领下首张预售证,至今仅实现预销售收入85.5亿元。而截至2019年8月底,该项目已向金融机构借款60.7亿元,信达地产最近又为其17.5亿元的融资提供担保,可见开发难度不小。

上海宝山项目同样尴尬,该项目被交由泰禾操盘,取名信达泰禾上城院子,但受限价政策及市场下行的影响,销售均价仅有53000元/平方米,相对于拿地时47722元/平方米的可售楼面价,利润空间有限。 

此外,信达手里剩下的地王项目,销售情况貌似也同样不太乐观,加上这些项目所占资金量较大,在拖累信达存货周转效率的同时,也让信达在扩张之路上束手束脚。

根据新浪鹰眼预警整理数据,截止到2020年上半年,信达存货周转率只有0.11次,远低于8.2的行业平均水平。

图片来源:鹰眼预警

而且从财务表现来看,信达2017年之前经营性现金流净额处于净流出状态,2017年达到144.12亿元后,近两年又呈下滑状态。

2018年,信达经营性现金流净额为70.61亿元,同比下降51%;

2019年,信达该指标小幅增长,达到81.15亿元,但仍不及2017年。

图片来源:wind股票

信达隐藏负债的小妙招——联营合营

在负债问题上,从2014年起,信达负债总额就在逐年攀升。

2013年,信达全年负债总额只有168亿元;

2014年便增至294.83亿元,同比增长75%;

2018年,信达负债总额达到历史最高的806.09亿元,近5年负债总额年复合增长率达到22.28%;

2019年,信达负债总额小幅下降至758.45亿元。

但到2020年三季度,信达负债总额则已经达到781.29亿元。

图片来源:wind股票

不过,信达的整体杠杆率(资产负债率)却始终保持在70%-87%之间,截止到2020年三季度,其资产负债率只有76.85%,虽然高于65%的行业平均水平,跟其他该指标动辄90%左右的房企相比,还算可观。

图片来源:wind股票

而导致信达资产负债率不算太高的原因之一,跟通过做多联营或合营公司规模,将大部分本应属于信达的负债转移到表外不无关系,从而造成信达整体资产负债率不高的假象。

根据相关媒体及公开资料整理,2015年11月底,信达地产斥资72.99亿元斩获上海杨浦区新江湾城地块,并曾表示将100%持股该地块。

但在2016年的年报中,新江湾城地块却变成了合作开发,合作方与信达地产分别持股45%及55%,信达地产仍是大股东。但是,信达地产却将该项目公司放入了合营企业名单,两方均不并表。

在最新披露的债券募集说明书中,信达地产所持上述项目公司上海泰瓴的股份比例已经增至90%,处于绝对控股地位。不过,该公司依然被信达地产列入了合营企业而非子公司名单中。

尽管从财务规则上,信达将绝对控股的上海泰瓴以合营企业身份列为表外项目的做法可行,但反映到实际经营当中,信达却仍旧要为上海泰瓴的财务状况买单。

如果算上其他有同样情况的联营或合营公司,信达负债水平可能要高于此,整体财务表现可能也要弱于当前。

因此,对于信达当前看似合理且良好的财务表现,确实值得为其打上一个问号。

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