信达地产(600657.CN)

信达地产2020年年度董事会经营评述

时间:21-03-26 20:09    来源:同花顺

信达地产(600657)(600657)2020年年度董事会经营评述内容如下:

一、经营情况讨论与分析

(一)房地产市场回顾与展望

2020年一季度新冠肺炎疫情对我国房地产开发投资活动的影响较大,随着国内疫情防控局势趋稳,房地产开发投资逐步企稳,为稳经济、稳就业做出了贡献。国家统计局数据显示,2020年1-12月份,全国房地产开发投资141,443亿元,比上年增长7.0%,增速比1-11月份提高0.2个百分点,比上年回落2.9个百分点,如下图1所示,从6月份开始,全国房地产开发投资开始恢复增长。

图1:全国房地产开发投资增速

受新冠肺炎疫情影响,一季度房地产市场受到较大冲击,由于一些售楼处关闭,一季度商品房销售快速下滑。随着国内疫情防控取得成效,二季度市场逐步复苏,下半年市场明显好转。国家统计局数据显示,2020年,商品房销售面积176,086万平方米,比上年增长2.6%;商品房销售额173,613亿元,增长8.7%。如下图2所示,逐月来看,商品房销售面积、销售额降幅逐月收窄,8月份销售额增速转正,11月销售面积增速转正,市场表现好于预期。

图2:全国商品房销售面积及销售额增速

上半年受疫情影响的置业需求在下半年得到充分释放,市场逐渐恢复,不过这种复苏是结构性的,主要是住宅市场的复苏,写字楼、商业市场整体依然低迷。疫情发生后,企业扩张更加谨慎,同时远程办公快速增长,租金下降,都对办公楼销售产生不利影响。同时,商业零售、餐饮、电影院等高度依赖客流的行业受疫情影响较大,加上网络购物的分流,导致商业营业用房销售下降。国家统计局数据显示,2020年,办公楼销售面积下降10.4%,销售额下降5.3%;商业营业用房销售面积下降8.7%,销售额下降11.2%。

在国内贷款保持基本稳定和住宅市场稳步复苏的助推下,全国房地产开发企业到位资金情况得到改善。国家统计局数据显示,2020年,房地产开发企业到位资金193,115亿元,比上年增长8.1%。其中,国内贷款26,676亿元,增长5.7%;利用外资192亿元,增长9.3%;自筹资金63,377亿元,增长9.0%;定金及预收款66,547亿元,增长8.5%;个人按揭贷款29,976亿元,增长9.9%。逐月来看,如下图3所示,上半年房地产开发企业到位资金降幅逐月收窄,下半年恢复增长,且增幅逐月扩大。

图3:全国房地产开发企业本年到位资金增速

2020年,为保障房地产市场平稳运行,各地在“稳地价、稳房价、稳预期”的总体目标下因城施策,从供给侧和需求侧完善房地产相关政策,支持和保障合理的自住需求,同时采取有效措施抑制部分热点城市的投资需求,整体保持了市场的稳定。由于房地产市场具有较强的地域性特征,不同城市市场分化明显,总体上一二线城市和经济活跃地区市场有所复苏,但人口流出的三四线城市和边远地区由于库存较高,加上受新冠肺炎疫情影响居民收入预期下降,导致去化速度较慢,这些城市市场景气度依然不高。报告期内,公司进入的长三角、珠三角等重点区域,杭州、宁波、合肥、广州等城市市场相对活跃,上海、深圳等城市的市场需求依然旺盛,但由于受到较为严厉的限价、限购、限贷等调控政策影响,住宅新房市场的成交量和成交价格受到一定的抑制。展望2021年,在扩大新冠疫苗接种等措施的支持下,我国疫情防控能力将进一步提高,预计我国经济也将进一步稳步复苏。但全球疫情防控形势依然复杂严峻,新冠肺炎病毒对人类经济活动的影响不会很快消失,世界经济难以在短期内恢复。从对中国房地产市场影响看,疫情期间的居住体验对客户需求将产生影响,未来客户对于社区品质和住宅功能有着更高的要求,改善型需求增加,将助推住房消费升级。疫情导致就近服务需求快速增长,客户对物业服务、社区商业等配套的期望值明显提高,将带动相关行业的发展。

全国住房和城乡建设工作会议部署2021年工作明确要求:稳妥实施房地产长效机制方案,促进房地产市场平稳健康发展;牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实房地产长效机制,强化城市主体责任,完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制,保持房地产市场平稳运行;大力发展租赁住房,解决好大城市住房突出问题。2021年,住房城乡建设部将加强对重点城市的指导,实施精准调控,建立监测预警和评价考核机制,常态化开展月度监测、季度评价、年度考核,落实城市主体责任,确保市场稳定。2021年1月以来上海、深圳、杭州等地先后出台了调控升级政策,不排除调控升级会延伸到其他热点城市。

2021年中国人民银行工作会议明确提出:落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,完善金融支持住房租赁政策体系。2021年初央行、银保监会正式实施银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,对房地产贷款和个人住房贷款的比重进行上限管控。加强房地产贷款集中度管理,是落实房地产金融审慎管理的重要举措,有助于引导和稳定房地产市场的预期,有利于推动金融、房地产同实体经济均衡发展,客观上将抑制过多资金流入房地产领域,同时可能导致银行放款周期延长,房企融资成本上升。

综上所述,2021年我国疫情防控能力增强,经济增速有望回升,宏观经济环境的改善为房地产市场持续深入调控提供了良好的外部环境。政府将坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,全面落实房地产长效机制,房地产市场调控不会放松,在持续的调控压力下,2021年房地产市场竞争将更加激烈,房地产企业要提高产品力,科学制定营销策略,加强品牌建设,努力提高市场竞争力。

(二)公司主要经营工作情况

报告期内,面对复杂多变的市场形势,公司贯彻落实“专业经营、效率至上、创造价值”的经营理念,坚持“聚焦发展、协同联动”,坚持“加快周转,提升效率”,坚持“守正出新、提升能力”,着力打造公司“专业化、差异化、特色化”的发展模式,努力推进协同拓展、销售回款、能力提升等重点工作。

报告期内,公司主要开展了以下工作:

一是加强协同拓展。公司依托中国信达资源,发挥自身专业优势,强化集团协同联动,紧抓协同拓展、操盘代建、项目监管、专业咨询等业务机会,丰富公司业务模式,拓宽公司业务来源,努力提高持续发展能力。

二是加快销售回款。公司抓住疫情好转的市场时机,推进销售回款攻坚战,持续完善营销策略,创新营销渠道,积极开展线上线下营销工作,取得了一定成效。公司加强销售考核,注重销售回款速度,努力通过快速开发、快速销售、快速回款,提高项目运营效率。

三是提升专业能力。公司围绕房地产开发主要流程,努力提升产品研发、成本管控、工程质量、市场营销、项目运营等方面的开发管理能力;围绕协同业务重点环节,努力提升尽职调查、价值判断、并购整合、投后管理等方面的协同业务能力。

四是强化资金管理。公司加强系统资金统筹,严肃资金计划管理,科学合理安排支出,同时拓展融资渠道,控制资金成本,提高资金使用效率;加强财务共享中心建设,提高财务管理信息化、标准化水平,保持财务稳健。

五是加强基础管理。公司围绕疫情防控、复工复产、公司治理、市场监测、战略研究、风险管理、内控建设、信息技术、人力资源、企业文化、品牌建设、社会责任等夯实基础工作,持续提高精细化管理水平。

(三)重组整合的进展情况

报告期内,长淮信达地产在公司统一领导下,企业文化、品牌建设、管理制度、产品体系、业务拓展、人才队伍等方面进一步融合、提升,取得积极进展。2020年是本次重大资产重组的业绩承诺期最后一年,报告期内,公司克服新冠肺炎疫情不利影响,圆满实现三年业绩承诺。

一是文化融入。报告期内,长淮信达地产在公司党委领导下,进一步将党建工作与经营发展深度融合,发挥党组织引领作用,发挥工会、共青团桥梁纽带作用,全面参与公司各项管理和文化活动,生动开展创先争优和“党员示范岗”活动,树立先进典型,发挥党员模范带头作用,长淮信达地产广大员工已经融入信达地产企业文化,有力促进了整合工作的顺利开展。

二是品牌统一。2018年度,淮矿地产更名为长淮信达地产,统一品牌识别系统,品牌营销能力增强。报告期内,长淮信达地产积极开展品牌建设工作,继续与安徽信达房产、浙江信达地产等公司进行合作,加强品牌推广,提高了长淮信达地产在当地的品牌知名度。报告期内,长淮信达地产所属物业公司苦练内功,提高基础物业管理水平,同时增强优质增值服务能力,为树立长淮信达地产的品牌形象提供了有力的支撑。

三是管理有序。长淮信达地产积极落实信达地产各项管理制度,管理规范水平持续提升。报告期内,长淮信达地产健全成本管理和工程施工类招标采购制度,推进成本管理信息化建设,加强集采与供方管理;完善项目运营管理体系,加强项目关键节点监控,努力提高项目运营效率;推进全员营销,扩展营销渠道,加大销售考核力度,努力减少疫情对销售工作的影响。报告期内,公司指导长淮信达地产严格落实疫情防控工作要求,一手抓抗疫,一手抓经营,努力克服疫情不利影响,有序推进复工复产。

四是产品提升。报告期内,长淮信达地产围绕土地前期设计、强排方案设计、设计招标、样板房精装设计、选型定板、限额设计等加强设计管理工作,同时补充设计标准,完善东方系列产品线,产品研发能力持续提高。根据疫情给客户需求带来的变化,加强户型功能研究,重视园林景观配置,优化住宅产品设计。根据人口老龄化趋势,试点居家适老户型设计,提高了居住功能。五是业务发展。报告期内,长淮信达地产强化集团协同联动,优化项目拓展机构设置,加强拓展人才团队力量,扩大了城市布局,拓宽了业务来源。通过加强协同业务模式推广与拓展业务经验交流,长淮信达地产协同拓展能力不断提高。报告期内,长淮信达地产积极拓展项目监管业务,完善相关管理制度和业务规范,加强协同项目监管人员管理和调配,提高了项目监管能力。六是队伍建设。报告期内,长淮信达地产完善了机构与部门的设置,合理配置人力资源,优化干部管理结构,确保了员工在公司内部有序流动、有效利用,通过规范薪酬管理,加强考核激励,奖励有突出贡献的员工,提高了广大员工的工作积极性。报告期内,长淮信达地产规范员工培训管理工作,引进培训合作机构,利用网络平台开展线上教学,同时加强内部培训工作,进一步提升员工的专业技术能力和管理水平。

综上所述,公司对于长淮信达地产的整合措施较为系统,整合取得良好成效。长淮信达地产源自国企的背景给后续整合提供了有利的条件,经过这三年的有效整合,长淮信达地产已经融入信达地产大家庭。报告期内,长淮信达地产人员队伍稳定,专业能力和管理水平稳步提高,公司凝聚力和向心力不断增强。

公司独立董事认为,本次重大资产重组的进展情况符合《上市公司重大资产重组管理办法》等相关规定,对公司重组整合的进展情况表示认可。二、报告期内主要经营情况

报告期内,公司实现营业收入258.64亿元,比上年同期194.78亿元增加32.79%;实现净利润17.44亿元,较上年同期25.56亿元下降31.77%;归属母公司净利润15.02亿元,比上年同期23.15亿元下降35.12%。

截至2020年12月31日,公司资产总额为942.79亿元,较上年同期期末986.05亿元减少43.26亿元;负债总额700.68亿元,较上年同期期末758.45亿元减少57.77亿元;归属于母公司的所有者权益为230.87亿元,较上年同期期末218.70亿元增加12.17亿元;资产负债率为74.32%,较上年同期期末76.92%减少2.60个百分点。

报告期内,公司累计实现房地产销售面积120.2万平方米(其中合作项目权益销售面积21.06万平方米,代建项目销售面积2.14万平方米);销售金额210.33亿元(其中合作项目权益销售金额49.08亿元;代建项目销售金额9.75亿元)。回款金额224.06亿元(其中合作项目权益回款金额55.33亿元,代建项目回款金额9.72亿元)。报告期内,新开工面积135.26万平方米(其中合作项目权益面积31.45万平方米,代建项目面积25.11万平方米);公司竣工面积253.82万平方米(其中合作项目权益面积55.15万平方米,代建项目面积5万平方米),结转面积135.41万平方米。报告期内,公司新增储备计容规划建筑面积112.92万平方米(其中代建项目13.22万平方米)。截至2020年12月31日,公司储备项目计容规划建筑面积266.38万平方米(其中合作项目权益面积25.34万平方米,代建项目15.08万平方米),公司在建面积495.64万平方米(其中合作项目权益面积128.24万平方米,代建项目88.17万平方米),公司房地产出租累计实现合同租金约1.6亿元。三、公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

从行业竞争格局看,根据克而瑞研究中心的数据,按操盘销售金额口径计算,2020年五十强房企占有54.6%的市场份额,但从51到100强的50家房企仅占有11.0%的市场份额,从101到200强的100家房企仅占有7.4%的市场份额,行业梯队已经形成,中小房企的发展空间受到挤压。展望未来,行业集中度还会继续提高,在竞争加剧、调控持续、融资不畅的多重压力下,一些资金链紧张的中小企业将主动寻求项目合作转让,行业并购重组趋势还将继续显现。

我国疫情防控取得了重大胜利,但新冠肺炎对人们生产、生活、心理等方面的影响不会很快消失。疫情期间,房地产企业纷纷加强了对互联网营销、远程会议、线上办公、网络培训等方面的应用,一些房地产企业加大了信息科技的投入。展望未来,房地产行业还将进一步加强与互联网、物联网的融合发展,智慧城市、智慧社区将成为新的潮流,外部互联网平台企业对传统房产销售渠道的渗透和冲击也将更加广泛,房地产企业越来越需要提高信息科技水平。

从长远看,随着房地产调控的持续深入和房地产金融审慎管理的落实实施,随着中国人口增速的放缓和互联网信息科技的发展,房地产行业正在逐渐发生本质的变化,土地红利、金融红利、人口红利的时代渐行渐远,未来将是管理红利、模式红利、科技红利不断彰显的时代,房地产企业要不断提高集约化经营和精细化管理水平,向管理要效益;要不断创新发展模式,努力形成可复制的业务模式和可持续的盈利模式,提高企业核心竞争力;要主动拥抱信息科技,不断提高经营管理工作的信息化水平,同时创新互联网思维,整合外部资源,提高客户体验。

(二)公司发展战略

作为中国信达的房地产开发业务运作平台,公司将借助信达系统的资源优势和品牌效应,创新业务模式和盈利模式,逐步形成差异化的竞争优势。公司未来战略定位为:持续发挥中国信达背景资源和协同合力,打造专业化、差异化、特色化发展模式,建立地产开发、协同投资、综合服务三大体系成熟互补的业务发展格局,成为具有广阔发展空间的不动产资源整合商。

公司区域城市布局战略是:重点关注经济强市与人口导入城市,以长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游和成渝五大城市群的核心城市为主,持续深耕部分已进入的二线城市、区域中心城市及具有发展潜力的城市,根据公司集团管控能力持续优化城市布局。

公司产品定位是:以开发高性价比的住宅产品为主,重点关注刚性需求和改善型需求,同时适度开展写字楼和商办物业改造业务,探索尝试社区商业、社区养老等新业态。

公司将秉持“建筑传递梦想”的企业愿景和“实践中国人居梦想”的社会责任理念,以提供宜居产品、品质生活为己任,将梦想中的建筑家园和生活希冀传递给千家万户,努力满足客户需求,提高客户满意度。

(三)经营计划

2021年,面对复杂严峻的市场形势,公司将继续贯彻“专业经营、效率至上、创造价值”的经营理念,重点围绕“快回款,严考核;强协同,精投资;提能力,高效率;夯基础,稳发展”,扎实开展工作,着力打造公司“专业化、差异化、特色化”的发展模式,确保公司在高质量发展的道路上行稳致远。2021年,公司计划签约销售额210亿元,回款额190亿元;计划新开工面积95万平方米,计划竣工面积135万平方米。公司将根据社会环境和市场情况,合理统筹安排各项经营计划。

一是快回款,严考核。加强市场监测,精准制定营销策略,提高精准定价能力,创新线上线下营销渠道,加快销售回款,努力提高资金周转速度。将销售计划分解落实到所属公司和项目,强化销售考核,提高一线销售团队的战斗力。

二是强协同,精投资。依托中国信达资源,强化集团协同联动,紧抓协同拓展、项目并购、操盘代建、项目监管、专业咨询等业务机会,努力创新协同业务模式,扩大公司业务来源,提高持续发展能力。加强周期研判与城市研究,优化资源配置,努力做到精准投资,有效投放。

三是提能力,高效率。持续提升专业能力,重点提升产品研发、成本管控、工程质量、市场营销、项目运营、商业运营等方面的开发管理能力,以及尽职调查、价值判断、并购整合、投后管理等方面的协同业务能力,加强项目全生命周期管理,提高项目运营效率。

四是夯基础,稳发展。重点围绕疫情防控、行业研究、财务管理、人力资源、法律合规、内部审计、信息技术等夯实基础管理工作,同时加强资金统筹,拓展融资渠道,控制资金成本,提高资金使用效率,保持公司持续平稳健康发展。

以上经营计划可能因宏观经济、房地产调控政策以及房地产市场可能发生的变化、新的法规对项目审批要求进一步严格及其他不可预测的重大事项等原因而出现相应调整。

(四)可能面对的风险

(1)市场风险

政府坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,全面落实房地产长效机制,落实城市主体责任,确保市场稳定。2021年初上海、深圳、杭州等热点城市先后出台了调控升级政策,不排除调控升级会延伸到其他城市。在持续的调控压力下,未来市场竞争将更加激烈。为此,公司将加强市场监测,制定灵活的营销策略,努力提高精准定价能力和市场应变能力,加快销售回款。

(2)行业风险

行业集中度持续提高,房企优胜劣汰加剧,土地、资金、客户、人才等资源加快向品牌房企和龙头房企汇集,中小房企生存发展空间受到挤压,将面临更大的竞争压力。在持续调控和融资收紧的挤压下,部分弱小房企将被迫寻求合作转让,行业并购和特殊机遇投资机会将增多。为此,公司将加强集团协同联动,创新协同业务模式,拓宽项目来源,努力提高企业持续发展能力。

(3)利率风险

为统筹推进金融、房地产将同实体经济均衡发展,我国将进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度。央行、银保监会加强房地产贷款集中度管理,对金融机构房地产贷款和个人住房贷款进行管控,将进一步限制行业的资金流入。目前房地产行业整体的资金成本还比较高,房企融资成本分化严重。未来银行放款周期可能会延长,房企融资成本可能会上升。为此,公司将创新融资方式,拓宽融资渠道,努力控制资金成本。

(4)财务风险

随着我国房地产金融审慎管理的增强,房地产行业的资金流入将受到更多的限制。随着公司进入城市的增加、项目拓展以及项目开发的推进,公司进一步发展仍然有一定的资金需求。为此,公司将加强融资政策跟踪研究,本着开源节流、量入为出的原则,根据市场形势与公司经营变化,合理安排销售、开竣工和投融资计划,同时强化全面预算管理,加强资金统筹管理,提高资金使用效率,保持公司财务稳健,确保现金流安全。四、报告期内核心竞争力分析

信达地产的核心竞争力主要体现在协同优势、业务模式、管理体系、人才团队、企业文化五个方面。

(一)差异化的协同优势

集团协同是公司最大的差异化优势。信达地产作为中国信达房地产开发业务运作平台,信达系统资源能够为公司发展提供有力的支持,公司除从公开市场获取项目外,可以借助中国信达资源,强化集团协同联动,发挥信达地产的专业作用,通过协同拓展、企业并购、操盘代建等多种方式获取项目。通过与中国信达共享业务、客户、品牌资源与组织网络,集团协同效应进一步显现,将为公司提供更广阔的发展空间。随着未来行业并购的机会不断涌现,金融机构对于资产盘活、价值提升、监管代建、投后管理、专业咨询等房地产专业服务的需求还将扩大,公司协同业务的领域还将继续延伸。报告期内,公司持续加强协同项目经验总结,加强协同案例交流,提炼协同业务标准,不断推广可复制的协同业务模式。

(二)特色化的业务模式

公司借助中国信达系统资源,强化集团协同联动,业务模式和盈利模式不断得到创新发展。在业务模式方面,公司正从单纯的房地产开发向房地产投资、协同并购与房地产专业服务领域拓展;在盈利模式方面,由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及监管代建收入等多元化收入来源转变。随着房地产金融审慎管理的推进和房地产长效机制的建立,行业并购重组、特殊机遇投资机会将不断增多,一些企业寻求委托代建、合作转让或剥离地产辅业,这为信达地产拓展协同业务带来了机遇。展望未来,随着公司尽职调查、价值判断和并购整合经验的积累,公司将更加重视并购业务的发展。报告期内,公司认真收集研究行业并购与企业纾困案例,加强尽职调查能力建设,有利于未来收并购业务的开展。

(三)标准化的管理体系

公司重点在产品和管理两个方面提高标准化水平。公司不断推进产品标准化工程建设,目前已经形成蓝系列、郡系列、东方系列、逸邨系列、天下系列五大住宅产品线及国际系列写字楼产品线。报告期内,公司加强区域产品标准化的建设,结合重点地区的市场需求、客户偏好、规范要求,总结产品经验,完善了产品指引、标准、图纸图集等成果,并积极应用于新项目的产品设计。公司各项管理制度完备,通过信息化建设进一步提高了管理的标准化水平。报告期内,公司稳步推进财务共享中心建设,实现费控系统全面上线、银企直联全面开通,实现费用报销统一流程、统一标准,有效提升财务工作规范化、精细化管理水平。公司持续推进营销业务系统与业财一体化、成本招采系统、法务管理系统、档案管理系统等信息化建设,提高了工作效率。

(四)专业化的人才团队

公司具有专业、透明、高效的董事会和团结、务实、创新的管理层。多数所属公司深耕多年,积累了丰富的专业管理经验,人员团队较为稳定,员工忠诚度较高,企业凝聚力较强;房地产专业开发能力得到市场检验,开发项目多次荣膺“广厦奖”、代建项目曾获得“鲁班奖”等国家级奖项,产品品牌在长三角等区域市场有一定的影响力。报告期内,公司积极参加高校网络双选会,推进校园招聘工作,引进优秀应届毕业生;推进市场化选人用人,拓宽人才引进渠道,优化人才队伍结构;加强青年骨干培养,开展公司系统人才交流;健全系统化线上培训体系,开发运用名家讲堂、网易云课堂等学习平台开展线上业务培训,为员工成长提供学习发展平台。报告期内,公司荣获智联招聘2020年度北京市“优选雇主”称号。

(五)干事业的企业文化

公司崇尚真干、实干、苦干的工作作风,弘扬善谋善为、善作善成的干事文化。经过长期沉淀,公司形成了“同心聚力、创新求变、真抓实干、奋发有为”的企业精神。公司将企业文化建设与经营管理融为一体,战略文化、执行文化、合规文化、合作文化深入人心,公司上下的大局意识、协同意识、创新意识、责任意识不断增强,广大员工的担当精神、进取精神、敬业精神、奉献精神持续彰显。公司倡导“实践中国人居梦想”的社会责任理念,认真履行社会责任,努力赢得社会各界对公司的认可和信赖。报告期内,公司统一思想认识,强化底线思维,全力以赴做好新冠肺炎疫情防控工作,组织好开发建设、社区防控、生活物资供应三条战线的艰苦作战,取得了系统全体人员零感染、社区防控零扩散、运营商业供应链零断线的良好成效;公司有序推进复工复产,在建项目恢复建设,商业运营复商复市,得到了业主和社会各界的充分认可。