信达地产(600657.CN)

信达地产2021年半年度董事会经营评述

时间:21-08-27 19:25    来源:同花顺

信达地产(600657)(600657)2021年半年度董事会经营评述内容如下:

一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

(一)公司所从事的主要业务和经营模式

公司以房地产开发为核心,以物业服务、商业运营、房地产专业服务为支持,坚持房地产开发与资本运营协调发展和良性互动的发展模式;同时以经济效益为核心,持续完善产品体系与城市布局,努力提高公司的市场影响力和品牌美誉度。公司开发产品以住宅为主,重点关注首次置业与改善型需求,同时适度开发写字楼和综合体。公司秉承“建筑传递梦想”的企业愿景,坚持“理解客户需要,开发宜居产品,建设美好家园”的品牌价值观,在住宅领域形成了蓝系列、郡系列、东方系列、逸邨系列、天下系列五大产品线,在办公领域形成了国际系列产品线,并努力提高物业服务水平和商业运营能力。公司进入了北京、上海、广州、深圳、佛山、杭州、宁波、嘉兴、台州、绍兴、合肥、芜湖、马鞍山、淮南、六安、铜陵、天津、青岛、太原、海口、琼海、重庆、乌鲁木齐、沈阳等近三十个城市,形成了核心城市、深耕城市和辐射城市兼顾的业务布局。

作为中国信达的房地产开发业务运作平台,公司依托信达系统资源,发挥信达地产在房地产开发方面的专业能力,打造专业化、差异化、特色化发展模式,努力成为具有核心竞争力的不动产资源整合商。公司持续创新业务模式和盈利模式,努力由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及监管代建收入等多元化收入来源转变。

(二)行业情况

我国房地产行业具有政策性、地域性、周期性、资金密集型、人才密集型和资源整合型等特征。在调控政策影响下,各区域城市市场分化明显,房价水平涨跌互现。同时,房企自身的投融资能力、组织管控能力和资源整合能力深刻影响自身发展水平。房地产行业的特征使得房企在定位、模式、规模、布局、产品、管理等方面各具特色,总体呈现行业分工细化、房企差异化发展的趋势。

2021年上半年,全国房地产市场整体表现良好,全国房地产开发投资和商品房销售规模增长,只是增速趋缓,重点城市市场热度不减,全国平均房价地价有所上涨,城市分化更加明显。与此同时中央和地方密集出台调控政策以稳定市场预期,房地产金融审慎管理持续强化,地方政府加快建立房地联动机制、针对二手房市场调控的力度也在不断加强。年中,调控组合拳陆续发挥作用,部分城市调控效果已经显现。

整体来看,2021年上半年,我国房地产市场表现出很强的韧性,有利于稳投资、稳就业,为我国经济平稳增长发挥了“压舱石”的作用。根据国家统计局数据,2021年上半年全国房地产开发投资72179亿元,同比增长15.0%;比2019年上半年增长17.2%,两年平均增长8.2%。2021年上半年商品房销售额92931亿元,同比增长38.9%;比2019年上半年增长31.4%,两年平均增长14.7%。

与此同时,房企优胜劣汰加剧。中指研究院发布的2021年上半年中国房地产企业销售业绩排行榜显示,上半年,销售额突破千亿的房企达到19家,较去年同期增加6家;销售额突破百亿的房企有132家,较去年同期增加25家;百强房企权益销售额共计近5万亿元,市场份额达到56.6%,较去年同期上升2.1个百分点,其他中小房企的市场空间受到挤压。随着行业集中度的提高,竞争将更加激烈,行业洗牌将加速,追求高质量发展的房企需要不断提升企业的核心竞争力,努力形成可复制的业务模式和可持续的盈利模式。二、经营情况的讨论与分析

(一)房地产市场回顾与展望

2021年上半年国内疫情防控局势稳定,宏观经济稳步增长,房地产开发投资增长速度逐步企稳。国家统计局数据显示,2021年1-6月,全国房地产开发投资72179亿元,同比增长15.0%,增幅比1-5月份收窄3.3个百分点,增速逐月趋缓,如下图1所示。与此同时,房地产开发企业房屋施工、新开工、竣工的面积均有所增长,带动上下游产业链,有利于稳定就业。1-6月份,房地产开发企业房屋施工面积873251万平方米,同比增长10.2%;房屋新开工面积101288万平方米,增长3.8%;房屋竣工面积36481万平方米,增长25.7%。

图1:全国房地产开发投资增速

2021年上半年全国商品房销售金额、销售面积再创历史同期最高水平。国家统计局数据显示,1-6月份,商品房销售面积88635万平方米,同比增长27.7%;比2019年1—6月份增长17.0%,两年平均增长8.1%。商品房销售额92931亿元,增长38.9%;比2019年1—6月份增长31.4%,两年平均增长14.7%。逐月来看,商品房销售规模增幅逐月趋缓,如下图2所示,其中1-6月份商品房销售面积增幅比1-5月份收窄8.6个百分点,销售额增幅比1-5月份收窄13.5个百分点。由于2020年销售规模增速前低后高,受基数影响,预计2021年销售规模增速前高后低,下半年销售增速有可能进一步趋缓。

图2:全国商品房销售面积及销售额增速

虽然房企融资渠道收紧,但在销售增长的支撑下,上半年全国房地产开发企业到位资金依然实现了增长。国家统计局数据显示,1-6月份,房地产开发企业到位资金102898亿元,同比增长23.5%;比2019年1-6月份增长21.1%,两年平均增长10.0%。其中,国内贷款13465亿元,下降2.4%;利用外资42亿元,下降9.1%;自筹资金30153亿元,增长11.9%;定金及预收款39625亿元,增长49.7%;个人按揭贷款16355亿元,增长23.9%。逐月来看,如下图3所示,上半年房地产开发企业到位资金增幅逐月趋缓,其中1-6月份房地产开发企业到位资金增幅比1-5月份收窄6.4个百分点。

图3:全国房地产开发企业本年到位资金增速

(%)

总体来看,2021年1-6月份全国房地产开发投资和销售情况好于预期,但同时区域分化也很明显。1-6月份,东部地区房地产开发投资38544亿元,同比增长13.6%;中部地区投资15053亿元,增长22.7%;西部地区投资15981亿元,增长12.2%;东北地区投资2601亿元,增长11.8%。相比西部和东北地区,东部和中部的投资活动更加活跃。1-6月份,东部地区商品房销售额54169亿元,增长45.9%。中部地区商品房销售额18582亿元,增长41.3%。西部地区商品房销售额17684亿元,增长22.1%。东北地区商品房销售额2497亿元,增长16.5%。东部和中部的销售表现明显好于西部和东北地区。

由于房地产市场具有较强的地域性特征,不同地区和城市市场分化明显,总体上一二线核心城市市场热度较高,一些三四线边缘城市由于供应充足、库存积压,市场依然处于不温不火的状态。报告期内,公司进入的长三角区域,杭州、宁波、嘉兴、合肥、芜湖等城市市场相对活跃,北上广深四个一线城市的市场需求依然旺盛,但由于受到较为严厉的限价、限购、限贷等调控政策影响,加之二手房的分流作用,住宅新房市场的成交量和成交价格受到一定的抑制。

2021年上半年我国统筹疫情防控和经济社会发展,疫情防控常态化成效显著,经济运行持续稳定恢复,客观上有利于增强房地产市场的信心,如果没有房地产调控政策的升级加码,房地产市场的热度还将持续升温。上半年,各地在“稳地价、稳房价、稳预期”的宏观调控目标下,因城施策更加灵活,在市场热度有所提高的情况下,重点城市纷纷出台调控政策,有利于市场预期的稳定。

2021年7月22日,国务院召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议,会议指出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。要牢牢抓住房地产金融这个关键,严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。要加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度。要持续规范房地产市场秩序,切实管好中介等市场机构,坚决查处市场乱象。这次会议对近期房地产市场定下了基本基调,对于市场预期将发挥重要的引导作用。展望2021年下半年的房地产市场形势,房地产长效机制建设将不断推向深入,调控趋严,市场趋稳,行业将进一步回归理性。

(二)公司主要经营工作情况

报告期内,面对复杂的市场形势,公司贯彻落实“专业经营、效率至上、创造价值”的经营理念,重点围绕“快回款,严考核;强协同,精投资;提能力,高效率;夯基础,稳发展”,着力打造公司“专业化、差异化、特色化”的发展模式,扎实开展各项经营管理工作。

报告期内,公司主要开展了以下工作:

一是快回款,严考核。加强市场监测与政策研究,坚决贯彻“现金为王”的营销策略,提高精准定价能力,加大去库存的力度,努力加快销售回款,提高资金周转速度。总部将销售计划分解落实到所属公司和项目,强化销售考核,提高一线销售团队的战斗力,同时简化营销管理工作流程,切实提高所属公司应对市场形势变化的快速反应能力。

二是强协同,精投资。依托中国信达资源,强化集团协同联动,紧抓协同拓展、项目并购、操盘代建、项目监管等业务机会,同时加强与外部企业的联合与合作,努力创新业务模式,扩大公司业务来源,提高持续发展能力。加强区域与城市研究,综合考量效益、风险、能力等因素,将资金、项目、人力等资源合理调配,努力做到精准投资,有效投放。

三是提能力,高效率。重点提高产品设计、成本管控、市场营销、商业运营、物业管理等方面的开发管理能力,以及尽职调查、价值判断、项目并购、投后管理等方面的协同业务水平。探索推进“大运营”体系建设,加强项目全生命周期管理,努力实现快速开工、快速建设、快速销售,进一步缩短现金流回正周期,提高项目运营效率。

四是夯基础,稳发展。围绕战略规划、人力资源、财务管理、法律合规、信息技术等夯实基础管理工作,同时加强资金统筹,拓展融资渠道,提高资金使用效率,保持公司持续稳健发展。研究推进公司组织管控体系升级,加强人才队伍建设,充分调动广大员工的积极性和创造性,努力增强组织的战斗力和执行力,为公司高质量发展提供坚强的组织保证。三、可能面对的风险

(1)市场风险

政府坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制,一些重点城市先后出台了调控升级政策。在持续深入的调控压力下,未来市场竞争将更加激烈,房企要进一步加强销售工作。为此,公司将加强市场监测,制定灵活的营销策略,努力提高精准定价能力和市场应变能力,加快销售回款。

(2)行业风险

行业集中度持续提高,房企优胜劣汰加剧,大型房企债务扩张受到限制,中小房企发展空间受到挤压,行业洗牌将进一步加速。在融资渠道收紧、销售回款不畅的情况下,寻求合作、转让、退出的房企案例有增无减,行业并购和特殊机遇投资机会将增多。为此,公司将强化集团协同联动,创新协同业务模式,努力拓宽业务来源,提高持续发展能力。

(3)利率风险

房地产是资金密集型行业,当前房地产行业整体的资金成本还比较高,房企融资渠道还受到一定的限制,不同房企融资成本分化严重。未来我国将进一步加强房地产金融审慎管理,严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理,行业资金链整体趋紧。为此,公司将创新融资方式,拓宽融资渠道,努力控制资金成本。

(4)财务风险

随着公司进入城市的增加、项目拓展以及项目开发的推进,公司稳步发展依然有一定的资金需求。为此,公司将本着开源节流、量入为出的原则,根据市场形势与公司经营变化,合理安排销售、开竣工和投融资计划,同时强化全面预算执行,加强资金统筹管理,提高资金使用效率,保持公司财务稳健,确保现金流安全。四、报告期内核心竞争力分析

信达地产的核心竞争力主要体现在协同优势、业务模式、管理体系、人才团队、企业文化五个方面。

(一)差异化的协同优势

集团协同是公司最大的差异化优势。信达地产作为中国信达房地产开发业务运作平台,信达系统资源能够为公司发展提供有力的支持,公司除从公开市场获取项目外,可以借助中国信达资源,强化集团协同联动,发挥信达地产的专业作用,通过协同拓展、企业并购、操盘代建等多种方式获取项目。随着房地产长效机制的深入推进和房地产金融审慎管理的持续加强,房地产行业洗牌将加速进行,金融机构对于资产盘活、价值提升、监管代建、投后管理、专业咨询等房地产专业服务的需求还将扩大,公司协同业务的领域还将继续延伸。报告期内,公司持续完善协同工作机制,加强协同项目信息共享,开展协同项目经验交流,同时制订项目甄选标准,努力提高协同项目成功转化率。

(二)特色化的业务模式

公司借助中国信达系统资源,强化集团协同联动,业务模式和盈利模式不断得到创新发展。在业务模式方面,公司正从单纯的房地产开发向房地产投资、协同并购与房地产专业服务领域拓展;在盈利模式方面,由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及监管代建收入等多元化收入来源转变。随着房地产调控的持续深入,行业集中度将进一步提高,行业并购重组、特殊机遇投资机会将不断增多,一些企业寻求委托代建、合作转让或剥离地产辅业,这为信达地产拓展协同业务带来了机遇。报告期内,公司持续收集研究行业并购与企业纾困案例,不断推广可复制的协同业务模式,集团协同效应进一步显现。

(三)标准化的管理体系

公司重点在产品和管理两个方面提高标准化水平。公司不断推进产品标准化工程建设,目前已经形成蓝系列、郡系列、东方系列、逸邨系列、天下系列五大住宅产品线及国际系列写字楼产品线。公司各项管理制度完备,通过信息化建设进一步提高了管理的标准化水平。报告期内,公司进一步梳理产品线,加强产品聚焦,努力提炼具有自身特色文化内涵的建筑符号,围绕客户敏感点、品牌形象、价值提升点,完善产品标准化体系,并加强对产品设计执行的跟踪,开展设计后评估,努力提高产品力。报告期内,公司制订中长期信息化建设规划,成立信息科技管理委员会,努力依托信息化手段,通过科技赋能,提升公司业务质效。

(四)专业化的人才团队

公司具有专业、透明、高效的董事会和团结、务实、创新的管理层。多数所属公司深耕多年,积累了丰富的专业管理经验,人员团队较为稳定,员工忠诚度较高,企业凝聚力较强;房地产专业开发能力得到市场检验,开发项目多次荣膺“广厦奖”、代建项目曾获得“鲁班奖”等国家级奖项,产品品牌在部分区域市场有一定的影响力。报告期内,公司拓宽人才引进渠道,优化人才队伍结构,推进干部年轻化、市场化、专业化、规范化建设;持续建设人才竞出、健康清新的用人文化,进一步优化薪酬考核体系,强化激励约束机制;进一步加强青年骨干培养,开展公司系统人才交流,努力为员工发展提供更大舞台。

(五)干事业的企业文化

公司崇尚真干、实干、苦干的工作作风,弘扬善谋善为、善作善成的干事文化。经过长期沉淀,公司形成了“同心聚力、创新求变、真抓实干、奋发有为”的企业精神。公司将企业文化建设与经营管理融为一体,战略文化、执行文化、合规文化、合作文化深入人心,公司上下的大局意识、协同意识、创新意识、责任意识不断增强,广大员工的担当精神、进取精神、敬业精神、奉献精神持续彰显。公司倡导“实践中国人居梦想”的社会责任理念,认真履行社会责任,努力赢得社会各界对公司的认可和信赖。报告期内,公司开展丰富多彩的企业文化活动,开展评先创优工作,形成争先创优良好氛围;树立执行力文化,以结果为导向,以责任为载体,努力让高效执行成为员工自觉的行动,让责任担当成为员工共同的规范。