移动版

方正证券房地产行业数据周报

发布时间:2016-10-22    研究机构:方正证券

【方正地产研究组】本周地产板块下跌0.70%,沪深300指数上涨3.34%。本周新房和二手房成交面积环比数据显示:一线城市新房上升8%,二手房上升10%;二线城市新房下降15%,二手房下降17%;三线城市新房下降26%,二手房下降37%。本周观点:

1)调控效果延续,成交继续萎缩。

国庆调控潮效果延续,成交量继续减少:环比上周,本周除一线城市成交微升(新房和二手房),二三线城市均呈下跌(新房和二手房);截止21日,样本城市新房成交面积整体环比下滑18%,一二三线分别下滑4%、27%、10%,前期放量大涨的强二线跌幅最为明显。国家统计局数据显示,10月上旬15个一线和热点二线城市环比涨幅全面回落,其中深圳和成都价格下降。

通过梳理我国房地产短周期和政策对应关系发现:我国短周期基本呈量价同步的特征,量增则价升、量缩则价跌(包括价格增速趋势性放缓);全国性的调控政策,基本上是在短周期波峰及之后的下行阶段前期出台调控,是市场拐点最明确的信号。限购限贷通过三个途径加速地产短周期大牛市进入尾声:一是限购直接阻碍资金流入市场;限贷提高首付比例和减少利率折扣,降低居民对房产的购买力;需求端政策出台信号作用明显,改变市场短期预期。此轮牛市四大逻辑已经逐步被破坏:A.水牛结束(货币和利率政策难以再宽松);B.政策牛不再(热点城市调控出台,问责制下地方政策对房价上涨敏感度提升);C.杠杆牛到头(首付比例和个贷利率难以再下行,热点区域回调;月度杠杆指标回落;居民边际加杠杆空间不大);D.需求牛透支(上涨周期已超18个月,短周期一般3年;9月投资性需求在热点区域开始高位退出、转战滞涨二线)。

2)对后续投资和去库存的看法。

1-9月开发投资增长5.8%,连续第二个月微增(0.4个点)。我们将投资微增定义为反弹,认为投资会脉冲后缓慢回落,预计全年5%左右。主要原因有两个:一是新开工、施工和竣工面积全面下跌,地产投资仅靠土地市场支撑;二是调控出台,短周期加速回落,销售回落势必传导到开发投资。

当前全国竣工面积、施工面积和新开工面积已连续两个月全面下跌;三指标难以全面回升,主要在于:去库存仍将持续;房企年度销售目标完成度高;第三是调控落地,销售承压。

9月土地市场量价齐升,主要有三个原因:1)房企规模扩张和拿地意愿强烈;2)销售回款充裕,房企拿地能力提升;3)热点二线城市大幅增加土地供应。造成土地市场量价齐升的三个逻辑难以逆转,土地市场短期内仍对开发投资形成一定支撑。虽然销售回落最终会传导到土地市场;近期房企融资政策收紧、控制地价的地方政策继续出台,影响房企拿地能力持续性。但短期内迅速见效:10月12日平安拿下天津地王、10月13日万科拿下大连地王,表明土地市场热度难以迅速冷却。

3)板块仍可发掘结构性机会。

调控过后地产板块难有整体性机会,本周地产板块仍然大幅跑输大盘(地产指数下跌0.70%,沪深300上涨3.34%)。正如我们上周所提示,当前板块仍有结构性热点,10只5日涨幅超10%地产股中:信达地产(600657)、海德股份、同达创业属于AMC概念;中航地产、廊坊发展、天宸股份属于产业资本并购或险资举牌概念。

再次提示地产板块的结构性机会,关注四类标的:一是今年拿地谨慎、布局良好、项目储备对未来业绩高保障、NAV折价高的资源型或成长型房企,如中洲控股;二是业绩高度保障、分红率高、险资参与的白马股,如首开股份、金融街、金地集团;三是大股东控盘不强、具有产业资本并购概念的壳资源股;四是地产奠定安全边际、转型打开估值空间的真转型股,如苏宁环球。

维持行业“推荐”评级,建议重点关注业绩有保障的低估值蓝筹招商蛇口(001979)和金地集团(600383),“新北京新首都”主题、高增长高股息的首开股份(600376),以及北京城建(600266)和京投发展(600683)。

风险提示:

市场对调控措施过度反应、政策继续大幅收紧。

申请时请注明股票名称