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房地产周观点&高频追踪报告:“逆向投资”逻辑助力估值修复,近期重仓获利的投资者均符合这个特点

时间:2017-04-16    机构:招商证券

行业策略:

(1)逆向投资逻辑仍是上半年选股主线,近期重仓获利地产、水泥的投资者都符合这个特点。从去年二季度我们就开始强调逆向投资逻辑在房地产行业选股中的重要性,去年AMC行情下的信达地产(600657),6-8月份的保险举牌行情,今年雄安和大湾区两大区域主题,虽催化事件不同,但背后的逻辑均是逆向投资:寻找具有安全边际,高折价的蓝筹白马地产股布局。逆向投资是地产指数无超额收益区间,而流动性主导行情变化下的终极逻辑,而不是市场上常见的股票涨才出现的“花式逻辑”,我们观察下近期在水泥、地产等获利且重仓持有的投资者就能明白这个道理

(2)地方去库存手段(包括棚改货币化补贴升级)叠加中周期行业复苏带来的销量复苏早已从15年开始逐渐体现,前期三四线关注度提高主要因价格上涨(库销比触及16个月价格变化红线),同比数据仍在回落趋势中。本轮销量“扩散爆发”顺序:一线(15M7-M8)、强二线为主(16M3-M4)、弱二线及强三四线(2016M8-M9、17M1-M3),中周期行业改善加大了三四线城市的扩散现象,但从小周期变化来讲,行业仍位于调整区间,目前大致在调整中段位置,高频数据显示,17年1-2月累计同比/3月当月同比增速继续下行,截止到4月14号,4月销量同比同样下行(一/二线均继续下行,三线略回升但仍为负);看绝对销量,上周(春节后第10周,清明节后首周)略有回升(往年清明节当周销量均回落,节后均回升)。

重点城市二手房(19城)销量春节后持续反弹8周(往年节后平均反弹8周)后开始回落,上周(第10周)销量较清明当周略回升(季节性)季度数据或仍高粘性,目前地产资金链水平仍不错,三季度资金链水平或有低于市场预期时点,倒逼融资端放松同时带来地产股估值吸引力,区域性主题过后耐心等待下一股票布局点

(4)强调雄安未来仍存在不断的可能性,粤港澳是区域经济“制高点”,但短期而言主题炒作已帮助部分地产股提前完成估值修复。下半年地产小周期调整底部左侧,伴随京津冀或者雄安/粤港澳等概念有进一步的落地时间表的时候,股票弹性更大,当前来说两大主题帮助部分地产股提前完成估值修复

(5)调控政策供给端政策开始释放,其改变行业周期波幅但不改周期节奏。上周末住建部和国土资源部,北京接连发文。强调三点:a. 改变周期波幅但不改周期节奏;b. 政策不是行动的开始,北京自一季度开始就陆续在加大土地的供应,c.而关于“增大供给”的表述并不完全准确,2010年以来,北京供给持续下降

(6)认清中周期复苏,强调小周期调整,“逆向投资逻辑” 仍是上半年主要逻辑。强调行业小周期调整逻辑,维持2017年四季度左右行业见底判断(量先触底、价格还要滞后);中周期尚未走完(维持中周期走到2019年左右判断,即从2017年四季度往后还有第二个小周期),调整期前半段地产指数难有超额收益(16年-17年上半年),调整期后半段需重视地产及上下游行业系统性机会(17年3季度往后)。调整前半段(2016二季度至2017二季度)仍以“逆向投资”为选股主线,短期而言,两大区域主题(雄安和湾区)使得部分地产股估值修复提前完成,两大主题帮助下,地产指数上半年截止现在仍无超额收益